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《新冠肺炎疫情对二手房买卖合同履行的影响》 之买方或卖方可以以疫情为由终止办理资金监管手续吗?

付代广 发表于[2020-02-15]

      在深圳的二手房交易流程中会有一个资金监管手续,买卖双方签署完《二手房买卖合同》之后,在合同中会约定双方去银行办理资金监管手续的最晚时间。不少买卖双方在年前签署的《二手房买卖合同》中所约定的资金监管时间在年后的,很有可能就会受到本次新冠肺炎疫情的影响。近期就有朋友或网友咨询我,是否可以以新冠疫情为由,终止办理资金监管手续或解除合同。针对以上法律问题,现在我来给大家详细解答一下:

一、新冠肺炎疫情是否属于不可抗力
      根据2020年2月10日全国人大常委会法制工作委员会的相关负责人的解答,认为本次新冠疫情属于突发的公共卫生事件,政府为了保护公众的健康,采取了相应的疫情防控措施。对于因本次疫情不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
我看到不少朋友的微信朋友圈转发的文章标题中提到什么全国人大常委会官宣:新冠肺炎疫情属于不可抗力!其实纯粹就是标题党,很容易引起大家的误解。人家法工委的解答是因本次疫情不能履行的合同,才构成不可抗力,加了一个前置条件。对于不受疫情影响的合同,则不构成不可抗力。比如:还车贷、房贷、充话费等。

二、对于受疫情影响的买方或卖方不能履行合同是否可以单方终止办理资金监管手续?
      在二手买卖合同中的资金监管手续,需要买卖双方去银行签署资金监管协议等其他材料。对于卖方办理了委托赎楼公证手续,若受托人也具有去银行签署资金监管协议的权限,那么也可以由卖方的受托人与买方一块去办理。因受疫情影响买方或卖方暂时回不了深圳、监管银行没有上班或暂时中止资金监管业务等原因。买卖双方中的任何一方都无需因迟延办理资金监管手续而向对方承担违约责任。但是任何一方不能以此为由终止履行办理资金监管手续或者直接向另一方单方解除合同。因为疫情只是暂时影响合同的履行,等到疫情结束或影响合同履行的情形消失,买卖双方仍旧可以继续办理资金监管手续。

三、在疫情发生前本该办理资金监管手续但没办,疫情发生后导致影响办理资金监管手续,是否可以免责?
      《合同法》第117条第一款规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”按照这条法律规定,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。若买方或卖方在疫情发生前本该去办理资金监管手续,但由于自身原因没去办理,则已经属于违约一方,需承担违约责任,后续发生的疫情影响资金监管的办理属于事后发生的不可抗力,不能免除迟延履行的违约责任。

四、合同中约定不可抗力事件不能免责属于无效约定
      比如《二手房买卖合同》中约定政府政策、台风、海啸、雷电等不可抗力事件发生后,不能履行一方的仍需按照合同约定承担法律责任。按照合同法第117条第一款规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”足以说明只有法律才能排除不可抗力免责的适用,排除了合同约定的适用。因此,不可抗力属于法定的强制性免责条款,即使合同约定发生不可抗力事件不免责,也违反了法律的强制性规定,属于无效的约定。所以,即使合同中约定了不可抗力不免责的条款,买卖各方因受疫情影响无法办理资金监管手续,任何一方也是可以免责,而无需向对方承担迟延履行的违约责任。

五、因受疫情影响无法办理资金监管手续的一方需通知另一方无法办理手续具体的原因
      按照《合同法》第118条之规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”对于因受疫情影响无法办理资金监管手续的一方,需及时通知对方(可以通过EMS、邮件、微信、电话、短信等),告知对方暂时不能办理资金监管手续的原因。同时,保留好受疫情影响的相关的证据材料。比如:政府封路的文件、居家医学留观的材料等。

      在最后双方若因资金监管履行问题产生争议,起诉到了法院,到了诉讼阶段。任何一方提出是因受疫情影响而无法办理资金监管手续免责的观点,都需要向法官提供相关的证据证明。因此,对于买卖各方在遇到此类情形时,就得有收集证据及给对方发通知的意识。否则,到了诉讼阶段,很可能因证据不足,而陷入不利的局面。

       以上就是个人对本次疫情影响买方或卖方办理资金监管手续的一些法律分析及建议,希望对遇到此类情形的买卖各方能有所帮助。